西雅图房市周脉搏｜2026-05-25
一句话结论：本周适逢 Memorial Day（5/25），宏观利率与上周一致——Freddie Mac 30Y 仍为 5/21 的 6.51%（+15bp 跳升后高位企稳，下一读数 5/28），本地基本面延续「利率冲击 vs 卖方韧性」错位：King County median $850K（-5.9% YoY）、sale-to-list 100.1%、DOM 11 维持卖方口径。本周最大改进在数据侧而非市场侧：修复了本地 CU / WA-州利率源后，利率表首次填满 BECU（6.625% / APR 6.702%，eff 5/22）+ WSECU + Bankrate WA + NerdWallet WA，首次给出 national-vs-local 利差读数——西雅图实报利率带约 6.45%–6.88%（note），全国 PMMS 6.51% 落在本地带低端，BECU 会员价基本贴近全国头条。
摘要
- 利率高位企稳（Memorial Day 无新周频读数）：Freddie Mac PMMS 仍为 5/21 的 30Y 6.51% / 15Y 5.85%（下一读数 5/28）；MND 日频最新仍为 5/22 的 30Y 6.65%（5/23-25 周末 + 节假日休市）；MBA 最新仍为 week ending 5/15 的 30Y 6.56%。方向未变：5/21 的 +15bp 趋势性反弹后维持高位。
- ★本周数据侧修复：本地利率源全部接通：上周记入 coverage_gaps 的 BECU/WSECU「404」与大行「JS 渲染」经根因排查后修复——BECU 改抓静态 PDF rate sheet、WSECU 改用
/loans/mortgage-purchaseHTML 表、并新增 Bankrate WA + NerdWallet WA 两个 WA-州聚合源。利率表从「3 行 + 2 个 n/a」升级为「7 行有效读数」。 - ★首次 national-vs-local 利差读数：全国 PMMS 30Y 6.51%（周均 note）vs 本地实报——BECU 6.625%（-0.125 pts，APR 6.702%）/ WSECU 6.875%（APR 7.016%）/ Bankrate WA 聚合 6.75% / NerdWallet WA 6.45% APR。本地 note-rate 带约 6.45%–6.88%，全国头条 6.51% 落在低端；BECU（西雅图最大 CU）会员价基本与全国持平，是本地最优梯度。
- King County 维持卖方口径：median $850K（-5.9% YoY 不变）、inventory 3.3 月、sale-to-list 100.1%、DOM 11，与上周持平；active 计数（页面 JS 图表层，静态页不可取）沿用 5/24 的 7,025（见数据新鲜度说明）。
- Seattle 城市层边际微动：median $858,500（5/24 为 $859,950，-$1,450 微降）、-2.6% YoY、sale-to-list 100.9%、DOM 11，above-asking 维持。
- Kirkland / Bothell 仍是 metro 两个最深 YoY 调整：Kirkland -16.9% + DOM 20（最长）；Bothell -19.4%（最大跌幅）+ DOM 14；中高端 / 北端调整未结束。
- 入门带与轻轨走廊守价：Issaquah +3.0% YoY、Lynnwood +7.1% YoY、Snohomish +0.7% YoY 均在正区间。
数据新鲜度说明
- 利率（周频，最新；Memorial Day 无更新）：Freddie Mac PMMS 截至 2026-05-21（下一读数 5/28）；MBA Weekly 截至 week ending 2026-05-15；Mortgage News Daily 日频截至 2026-05-22（5/23-25 为周末 + Memorial Day 休市，无更新）。
- ★本地利率（本周新接通）：BECU 静态 PDF rate sheet Effective 2026-05-22 07:49；WSECU
/loans/mortgage-purchaseHTML 表 当日 2026-05-25 fetch；Bankrate WA / NerdWallet WA 州聚合页 当日 2026-05-25 fetch（服务端渲染）。 - 月频结构口径（最新仍为 4 月）：NWMLS 4 月 release（5/5）仍是最新官方月频；Beyond RE 各城页底标注 median 基于「closed residential transactions reported through NWMLS as of April 2026」——即 median 价格仍锚 4 月成交群。NWMLS 5 月数据预计 6 月上旬释出。
- 城市页快照：Beyond RE King + Snohomish + 7 城页面均标注 2026-05-25 当日更新，median / inventory月数 / sale-to-list / DOM 本周全部直接 fetch 成功。
- active 计数为沿用值：Beyond RE 的 active-listings 数值在页面 JS 图表层注入、静态 HTML 不含，本周以 5/24 快照沿用（Memorial Day +1 天，库存计数不会实质移动），并在 Scoreboard 标注；其余指标为 5/25 当日静态读数。
- 抓取限制延续：Redfin / Zillow listing 详情页 + 城市页本周仍 403；SoundCU 利率走 Optimal Blue（
quickquote-consumer.optimalblue.com，auth-gated widget）本周未取；大行（Chase/US Bank/BofA/WF）rack rate 为 auth-gated SPA，本周仍未取（按新口径列为 best-effort，不计 hard gap）。
利率与融资环境
本周宏观利率无新读数（Memorial Day），主线转为数据源修复。Freddie Mac PMMS 仍为 5/21 的 30Y 6.51% / 15Y 5.85%（Freddie Mac PMMS）——5/21 单周 +15bp 跳升后维持高位，下一读数 5/28 是关键验证点。YoY：30Y vs 去年 6.86% 仍低 35bp。
当前周多源利差表（★本周首次填满本地行）：
| 来源 | 30Y | 15Y | 快照日期 | 说明 |
|---|---|---|---|---|
| Freddie Mac PMMS（Tier 1，全国 baseline） | 6.51% | 5.85% | 2026-05-21 | 全国周均 note；下一读数 5/28 |
| MBA Weekly Survey（Tier 2，全国） | 6.56% | n/a | wk 2026-05-15 | conforming ≤$832,750；连四周上行 |
| Mortgage News Daily（Tier 2，全国日频） | 6.65% | 6.23% | 2026-05-22 | 日频指数（高于 PMMS 周均） |
| NerdWallet WA（Tier 3，WA 聚合） | 6.45%* | n/a | 2026-05-25 | *APR；WA 州聚合，较前日 +1bp |
| Bankrate WA（Tier 3，WA 聚合） | 6.75% | 5.94% | 2026-05-25 | WA 州聚合 note rate |
| BECU（Tier 4，本地 CU） | 6.625% | 5.750% | 2026-05-22 | -0.125 pts；APR 6.702% / 5.946%；conforming $832,750；静态 PDF |
| WSECU（Tier 4，本地 CU） | 6.875% | 6.125% | 2026-05-25 | APR 7.016% / 6.330%；HTML 表 |
| SoundCU（Tier 4，本地 CU） | n/a | n/a | — | Optimal Blue auth-gated widget，未取（记 gap） |
| 大行 rack（Chase/US Bank/BofA/WF，best-effort） | n/a | n/a | — | auth-gated SPA，未取（best-effort，不计 hard gap） |
- ★national vs local 利差读数（本周首次可给）：全国 PMMS 30Y 6.51%（周均 note）vs 本地实报区间 —— NerdWallet WA 6.45% APR（带低端）→ BECU 6.625% note（-0.125 pts）→ Bankrate WA 6.75% → WSECU 6.875%（带高端）。本地 note-rate 带约 6.45%–6.88%，全国头条 6.51% 落在带低端；意味着多数西雅图买家实报略高于全国周均，唯 BECU 会员价（6.625% / -0.125 pts）基本贴近全国头条，是本地最具性价比梯度。CU 之间利差显著：BECU vs WSECU 30Y note 相差 25bp。
- note rate vs APR 口径提醒：PMMS / Bankrate / WSECU 表列为 note rate，NerdWallet 列为 APR；BECU 同时给出 note + APR + 折扣点。跨源比较应区分 note 与 APR（BECU 30Y note 6.625% 对应 APR 6.702%，折算约 8bp 费用差）。
- 30Y vs 15Y 利差：PMMS 口径 66bp；BECU 自身 30Y-15Y note 差 87.5bp（6.625% vs 5.750%）——能负担更短久期的本地 CU 买家，duration 优势比全国头条更大。
- 买方月供影响（$750K 贷款示例，仅本息粗算）：以本地最优 BECU 6.625% 计，月供约 $4,803；以 Bankrate WA 聚合 6.75% 计约 $4,865，差约 $62/月——本地选源（CU vs 一般 lender）的差异已与一次 25bp 利率波动相当。
- 风险：5/28 PMMS 若在 6.51% 上方继续走高，叠加 4-6 周滞后，可能在 6 月下旬-7 月成交数据中体现为节奏放缓。
Seattle Metro 核心市场脉搏
- NWMLS 4 月（5/5 release） 仍为最新月频官方口径：active 18,563（+28.4% YoY）、closed 5,674（-3.7% YoY）、median $650K（0% YoY）（NWMLS）。
- Beyond RE King County 5/25：median $850,000（-5.9% YoY 不变），inventory 3.3 月，DOM 11，sale-to-list 100.1%（维持 seller’s market）；active 沿用 5/24 的 7,025（Beyond RE KC）。
- Beyond RE Seattle 5/25：median $858,500（-2.6% YoY，较 5/24 $859,950 微降 $1,450），inventory 3.2 月，DOM 11，sale-to-list 100.9%（above-asking 维持）（Beyond RE Seattle）。
- Beyond RE Snohomish 5/25：median $732,000（+0.7% YoY），inventory 2.9 月（5/24 为 3.0，边际收紧），DOM 10，sale-to-list 99.9%（Beyond RE Snohomish）。
- 判断：Memorial Day +1 天，市场结构与 5/24 一致——利率高位、本地基本面韧性。本周真正的进展是利率读数的完整度：过去四周缺失的本地 rack rate 现已接通，报告首次能在「全国 vs 本地」「CU vs 一般 lender」两个维度给出可操作利差，而非仅一个全国 PMMS 头条。
区域 Scoreboard
| 区域 | median | YoY | active（沿用5/24） | 库存(月) | DOM | sale-to-list |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Seattle | $858,500 | -2.6% | 2,601 | 3.2 | 11 | 100.9% |
| Bellevue | $1,574,975 | -7.6% | 589 | 4.5 | 10 | 99.0% |
| Redmond | $1,350,000 | 0% | 290 | 3.6 | 8 | 99.8% |
| Kirkland | $1,259,500 | -16.9% | 480 | 4.1 | 20 | 98.8% |
| Issaquah | $1,015,000 | +3.0% | 217 | 3.5 | 13 | 99.4% |
| Bothell | $884,000 | -19.4% | 450 | 3.9 | 14 | 99.1% |
| Lynnwood | $733,500 | +7.1% | 269 | 3.3 | 10 | 99.4% |
数据来源：Beyond RE 7 城页 2026-05-25 当日快照（median/库存/DOM/sale-to-list）；active 计数沿用 5/24（页面 JS 层，静态不可取）。YoY 由各城页「year-ago → current」median 精算（Bellevue、Redmond、Kirkland、Issaquah、Bothell、Lynnwood）。
- YoY 谱系：Bothell -19.4% > Kirkland -16.9% > Bellevue -7.6% 三城在负区间（中高端 / 北端调整带）；Seattle -2.6% 浅幅；Redmond 0% 持平；Issaquah +3.0% / Lynnwood +7.1% 在正区间（入门 + 轻轨带守价）。
- 节奏谱系：Redmond DOM 8（最快）< Lynnwood / Bellevue 10 < Seattle 11 < Issaquah 13 < Bothell 14 < Kirkland 20（最慢、议价空间最大）。
- 库存谱系：Bellevue 4.5 月 / Kirkland 4.1 月（balanced 偏买方，议价空间最大）> Bothell 3.9 / Redmond 3.6 / Issaquah 3.5 / Lynnwood 3.3 / Seattle 3.2（seller’s market）。
分区域买方观察
- Seattle：median 微降至 $858,500，城市层 above-asking 维持（100.9% / DOM 11），入门到中端 $700K-1.1M 仍卖方节奏。本地 CU 利率接通后，城市层买家可优先比 BECU 6.625% 会员价。
- Bellevue：median $1,574,975 / -7.6% YoY，4.5 月库存仍 metro 第二高，议价 -1% 左右；高端 $2M+ 仍是 Eastside 议价深度最大梯度。
- Redmond：metro 最快节奏（DOM 8）+ 0% YoY 价格最稳 + sale-to-list 99.8%，议价收窄至 -0.5%；卖方友好，决策需快。
- Kirkland：-16.9% YoY + DOM 20 metro 最长 + 4.1 月库存，三方向一致显示中高端调整未结束；Houghton / Bridle Trails $2.0M+ 高端议价 -3% 可达。
- Issaquah：median $1,015,000（+3.0% YoY），seller’s market（3.5 月）、sale-to-list 99.4% 定价合理；Highlands $1.1-1.4M 单户 + Olde Town $620-720K 入门两个稳梯度。
- Bothell：-19.4% YoY 仍 metro 最大跌幅，但库存 3.9 月 + DOM 14 说明调整最深≠成交慢；East $1.2-1.5M / Downtown $850-950K / West $750-850K 三梯度分化，议价 -2-3%。
- Lynnwood：+7.1% YoY + DOM 10 + 库存 3.3 月，轻轨溢价叙事延续；入门带 affordability 敏感度最高，是首个可能露降温迹象的价位带——利率接通后尤其值得盯本地 CU 入门贷利率。
代表性挂牌样本
Redfin / Zillow listing 详情页本周仍 403，未取到可验证单条 listing 级 URL。按 source policy listing link 纪律：不以城市/社区/搜索页 URL 冒充 listing 链接，全部样本以纯文本「子市场 · 价位带 · 物业类型 · 买方要点」呈现（
source_site=none、url=""），并记listing_links_unavailable。样本为二次佐证，非事实主干；价位带锚定各区自身 median 基线。
Seattle（median $858,500）
- North Seattle · $950K-$1.15M · single-family 4bd/2ba · 接近城市单户 median 上限；sale-to-list 100.9% 仍 above-asking（above baseline）
- West Seattle · $720K-$820K · townhouse 3bd/2.5ba · 入门梯度核心，DOM 11 仍卖方节奏（below-baseline 例外 ≤1/区）
Bellevue（median $1,574,975）
- Northeast Bellevue · $1.6M-$1.95M · single-family 4-5bd · 中位锚；sale-to-list 99.0% 议价约 -1%（above baseline）
- West Bellevue · $1.35M-$1.55M · townhouse 3bd/2.5ba · Eastside 高端 townhouse 带（near/below baseline）
- West Bellevue Lakeview · $2.2M-$2.8M · single-family 4bd · 高端线，$2M+ 仍 Eastside 议价深度最大梯度（额外名额）
Redmond（median $1,350,000）
- Education Hill / Grass Lawn · $1.3M-$1.5M · single-family 4bd · DOM 8 metro 最快，议价 -0.5%（above baseline）
- Overlake · $1.05M-$1.25M · townhome 4bd/3.5ba · Eastside townhome 性价比锚（below-baseline 例外 ≤1/区）
- Education Hill · $1.45M-$1.65M · single-family 4bd/3ba · 学区 + 翻新（额外名额）
Kirkland（median $1,259,500）
- Rose Hill / Juanita · $1.3M-$1.5M · single-family 4bd · 4.1 月库存 + sale-to-list 98.8% 可议 -1-2%（above baseline）
- Houghton · $2.2M-$2.6M · single-family 5bd · YoY -16.9% 验证高端调整未结束，议价 -3% 可达（above baseline）
- Totem Lake · $850K-$950K · townhome 3bd · 轻轨 + redevelopment 长期叙事（额外名额，below-baseline 例外 ≤1/区）
Issaquah（median $1,015,000）
- Issaquah Highlands · $1.1M-$1.4M · single-family 4bd · Highlands 学区，sale-to-list 99.4% 节奏稳健（above baseline）
- Olde Town Issaquah · $620K-$720K · townhouse 3bd · Eastside 价位最低 starter（below-baseline 例外 ≤1/区）
Bothell（median $884,000）
- East Bothell · $1.1M-$1.3M · single-family 4bd · East 微区高端带，-19.4% YoY metro 最大跌幅，议价 -2-3%（above baseline）
- Downtown Bothell · $880K-$1.0M · single-family 3-4bd · Downtown 长期稳定带（above/near baseline）
- West Bothell · $780K-$880K · rambler 3bd · West 微区议价 -3% 可达（额外名额，below-baseline 例外 ≤1/区）
Lynnwood（median $733,500）
- Pioneer Park / 轻轨步行带 · $700K-$800K · single-family 3bd · 轻轨溢价 + 大地块，DOM 10（near baseline）
- 翻新 Rambler + 双车库 · $780K-$880K · single-family 3-4bd · 略高于城市 median，YoY +7.1% 验证轻轨溢价（above baseline）
后续观察点
- 5/28 Freddie Mac PMMS：30Y 6.51% 是否在上方继续走高，确认趋势性反弹 vs 高位企稳。
- 利率传导窗口：5/21 +15bp 跳升对 6 月下旬-7 月 closing 节奏的滞后影响（4-6 周），重点盯 Seattle / Lynnwood 等 affordability 敏感入门带 sale-to-list 是否率先回落。
- 6 月上旬 NWMLS 5 月数据：active 是否在 18,563 之上继续放量、median $650K 是否守住 0% YoY。
- 本地 rate 源稳定性：本周新接通的 BECU PDF / WSECU HTML / Bankrate WA / NerdWallet WA 下周复跑验证持续可用；尝试攻克 SoundCU（Optimal Blue）与至少一家大行 rack 以补全 best-effort 行。
- national-vs-local 利差跟踪：本地 note-rate 带（本周 6.45%–6.88%）与全国 PMMS 的相对位置，是否随 5/28 PMMS 变化而移动。
来源与交叉验证说明
- source_mix_note：Freddie Mac PMMS 5/21（Tier 1 全国 baseline）+ MBA 5/15 + MND 5/22（Tier 2 全国 texture）+ NerdWallet WA / Bankrate WA 5/25（Tier 3 WA 聚合，本周新接通） + BECU 5/22 PDF / WSECU 5/25 HTML（Tier 4 本地 CU，本周新接通） + NWMLS 4 月（结构性月频）+ Beyond RE 9 城页 5/25 当日快照多层交叉。利率块由「3 行 + 2 n/a」升级为「7 行有效」。
- verification_note：BECU 利率取自其官方 PDF rate sheet（Effective 2026-05-22 07:49，含 note/APR/折扣点全表，已用 PDF 解析读出）；WSECU 取自
/loans/mortgage-purchase原始 HTML 利率表（当日 fetch）；Bankrate WA / NerdWallet WA 为州聚合页当日 fetch；PMMS 与 Globe Newswire 5/21 对照；Beyond RE 9 城页均标注 2026-05-25 当日更新且直接 fetch 验证；样本 listing 详情页本周未直接验证（Redfin/Zillow 403）。 - data_freshness_note：见上文——宏观利率周频到 5/21（Memorial Day 无新读数）、本地利率 5/22（BECU）/5/25（WSECU/聚合）、月频结构仍 NWMLS 4 月、Beyond RE 城市页 5/25 当日（active 计数沿用 5/24）。
- coverage_gaps：① SoundCU 利率走 Optimal Blue auth-gated widget（
quickquote-consumer.optimalblue.com），本周未取（soundcu_optimalblue_gated）；② 大行 rack（Chase/US Bank/BofA/WF）auth-gated SPA，本周未取（按新口径列 best-effort，非 hard gap）；③ Redfin/Zillow/Realtor.com listing 详情页本周未取到可验证单条 URL，全部样本纯文本呈现（listing_links_unavailable，影响 7 区）；④ Beyond RE active 计数为 JS 图表层，本周沿用 5/24（Memorial Day +1 天）；⑤ median 仍锚 NWMLS 4 月成交群，利率 5/21 跳升的成交端影响须等 6 月上旬 NWMLS 5 月数据。 - confidence_flags：本地利率源接通与读数（high，BECU PDF / WSECU HTML / 聚合页当日 fetch 多源）；national-vs-local 利差读数（high，本周首次多源齐备）；King/Seattle 卖方口径维持（high，当日 fetch）；active 计数（medium，沿用 5/24）；利率冲击传导（medium，4-6 周滞后未兑现）。