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[房市·2026-05-11]

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西雅图房市周脉搏｜2026-05-11

一句话结论：NWMLS 4 月数据释出确认"库存放量 + 量价分化"的方向（active 18,563 / +28.4% YoY，closed 5,674 / -3.7% YoY，median $650K 同比持平），Freddie Mac 30Y 利率连续两周反弹至 6.37%（+14bp 较两周前低点），上周 Beyond RE 7 城 sample mix 噪声本周回归正常区间——Bellevue 中位价由 $2.69M 回落至 $1.365M（-16.9% YoY 重新成为方向锚），Eastside 高端议价窗口本周更明确。

摘要

  • 利率端连续两周温和反弹：Freddie Mac PMMS 5/7 30Y 6.37%（前周 6.30%，+7bp）、15Y 5.72%（前周 5.64%，+8bp）；30Y YoY 仍低 39bp（去年同期 6.76%），15Y YoY 低 17bp（去年 5.89%）。30Y vs 15Y 利差 65bp，几乎与上周持平。
  • NWMLS 4 月（5/5 release）：active 18,563（+28.4% YoY，+23.4% MoM，由 3 月 15,049 跳升 3,514 套）、closed 5,674（-3.7% YoY 但 +4.7% MoM 季节回升）、median $650K（0% YoY，+1.6% MoM）。King County median $859K（地区第二），Snohomish median $750K + 58% YoY inventory（区内最大涨幅）。
  • Beyond RE 7 城 5/11 城市快照本周回归正常区间：上周飙至 $2.69M / $1.60M / $1.85M / $1.05M 的 Bellevue / Kirkland / Issaquah / Bothell 中位价本周回到 $1.365M / $1.33M / $1.305M / $1.00M，验证上周判断"sample mix 噪声"。
  • King County 5/11：active 6,724（vs 上周 6,498，+3.5% WoW），median $850K（-1.2% YoY，vs 上周 +0.6%），inventory 3.4 月维持，DOM 15（上周 13），sale-to-list 99.9%（上周 99.7%）—— 进入"平衡市偏稳"区间。
  • Seattle 5/11：active 2,537（+3.2% WoW），median $876K（+1.3% YoY，相比上周 -4% YoY 同样属周口径效应回归），DOM 12，sale-to-list 100.9% —— Seattle 城市层依然 above-asking。
  • Eastside 议价窗口本周更明确：Bellevue DOM 41 + sale-to-list 98.2%、Redmond sale-to-list 98.6% + DOM 21、Kirkland sale-to-list 98.5% + 4.9 月库存（metro 最高）。

数据新鲜度说明

  • 利率：周频，截至 2026-05-07（Freddie Mac PMMS），下次更新 5/14。
  • NWMLS：月频，4 月数据于 5/5 release（NWMLS 4 月）；5 月数据预计 6 月上旬释出。
  • Beyond RE 城市快照：当日 5/11 更新；本周多城回归正常区间，week-over-week 比较恢复有效（与上周需以"sample mix 校准"形成对比）。
  • Redfin / Zillow / Madrona 城市页与 listing 详情页本周直接抓取仍返回 403/受限，城市指标以 Beyond RE + NWMLS 为主，样本以城市级与子区域聚合入口为辅助。

利率与融资环境

Freddie Mac PMMS 5/7：30Y 6.37%（前 6.30%，+7bp），15Y 5.72%（前 5.64%，+8bp）。YoY：30Y -39bp（去年 6.76%）、15Y -17bp（去年 5.89%）。

要点：

  • 连续两周反弹（4/23 6.23% → 4/30 6.30% → 5/7 6.37%），累计 +14bp，已显著回升至 Spring 偏中区间；但仍较去年同期低 39bp。
  • Freddie Mac 评论：新房销售回升 + new-home median 价格降至 2021 年 7 月以来最低 + 高于近年的库存量 → “could modestly ease affordability pressures through the spring homebuying season”，需求端持续受益于供给改善。
  • 30Y vs 15Y 利差 65bp（vs 上周 66bp），duration 优势基本不变；能承担 15Y 月供的买家继续享受短端折扣。
  • $750K 贷款（20% down）月供示例：6.37% vs 4/23 6.23% 月供约高 $60；vs 去年同期 6.76% 仍低约 $170 —— YoY 改善仍是 affordability 的主驱动。
  • 风险点：连续两周反弹是否进入 6.4-6.5% 通道，本周已接近 4 月初 6.46% 水位；如下周突破 6.40% 将削弱"Spring 偏低区间"叙事。

Seattle Metro 核心市场脉搏

NWMLS April 2026 数据已发布（Seattle King County REALTORS® 5/7）：

  • active 18,563（+28.4% YoY，+23.4% MoM）—— 库存连续放量趋势确立，4 月单月跳升 3,514 套
  • closed 5,674（-3.7% YoY，+4.7% MoM）—— 同比降幅收窄但仍负
  • median $650K（0% YoY，+1.6% MoM）—— 价格端守住基线
  • King County median $859K（地区第二），Snohomish median $750K + 58% YoY inventory（区内最大涨幅）
  • pending 7,584，new listings 12,155，keybox accesses 162,421（+5.5% YoY），showings 123,324（+6.0% YoY），DPR 合格挂牌 20,432（+21.4% YoY）

Steven Bourassa（WCRER 主任）：“We are continuing to see relatively weak demand…with listings substantially higher than a year earlier, transactions down almost 4%, and median prices unchanged.”

Beyond RE King County 5/11：active 6,724（vs 上周 6,498 +3.5% WoW，vs 4/26 的 6,333 +6.2% 两周累计），median $850K（-1.2% YoY），months of inventory 3.4，DOM 15，sale-to-list 99.9%。

Beyond RE Seattle 5/11：active 2,537（+3.2% WoW），median $876K（+1.3% YoY），inventory 3.3 月，DOM 12，sale-to-list 100.9%。

Beyond RE Snohomish 5/11：active 2,145，median $722,500（-7.4% YoY），inventory 2.9 月（区内最紧），DOM 13，sale-to-list 99.1% —— 仍归类为 seller’s market。

判断：

  • NWMLS 4 月 active +28.4% YoY 与 Beyond RE King County 连续两周 +6.2% 两周累计放量方向一致：库存放量是本季度结构性主线。
  • 量价分化：closed -3.7% YoY + median 0% YoY = 卖方在守价，买方在等机会；spring 季节性回升（closed +4.7% MoM）已启动但同比仍负。
  • King County 整体仍属 balanced market 偏稳（3.4 月库存），但内部分化显著：Seattle 城市层 above-asking + DOM 12，Snohomish 仍卖方市场，而 Eastside Bellevue / Redmond / Kirkland 进入更明显的议价区间。
  • 利率连续两周 +14bp 反弹是否压制 5 月需求是本周需要关注的边际变量。

区域 Scoreboard

区域 中位价 YoY DOM Sale-to-List 月份库存 Active 备注
Seattle $876,000 +1.3% 12 100.9% 3.3 2,537 上周 -4% YoY 已校正，本周 +1.3% YoY 为正常区间；above-asking 维持；DOM 由 26 缩至 12 反映 spring 节奏延续
Bellevue $1,365,000 -16.9% 41 98.2% 4.7 553 上周 $2.69M sample mix 已回归；中位 $1.365M < 去年 $1.6425M；4.7 月库存为 metro 第二高，议价窗口明确
Redmond $1,240,000 -9.3% 21 98.6% 3.7 269 上周 $887.9K 已回归；中位回到 $1.24M 反映科技带核心价位；sale-to-list 98.6% 表明可议 -1-2%
Kirkland $1,332,500 +1.3% 15 98.5% 4.9 512 上周 $1.60M sample mix 已回归；4.9 月库存 metro 最高；DOM 由 11 升至 15；议价窗口持续
Issaquah $1,305,000 +8.8% 18 99.9% 3.7 207 上周 $1.85M 已回归；+8.8% YoY 与 spring 节奏一致；sale-to-list 99.9% 表明定价合理无议价空间
Bothell $1,000,000 -2.0% 14 98.1% 3.9 441 上周 $1.05M / DOM 5 已回归至 $1.00M / DOM 14；sale-to-list 98.1% 为 metro 最低（议价空间最大）
Lynnwood $830,000 +9.5% 20 99.6% 3.6 262 上周 $860K / DOM 46 已回归至 $830K / DOM 20；轻轨溢价叙事维持；YoY +9.5% 为 metro 第二高

Metro 排序观察：

  • Sale-to-list 最低（议价空间最大）：Bothell 98.1% → Bellevue 98.2% → Kirkland 98.5% → Redmond 98.6%
  • DOM 最长（成交速度最慢）：Bellevue 41 → Redmond 21 → Lynnwood 20 → Issaquah 18
  • 月份库存最高：Kirkland 4.9 → Bellevue 4.7 → Bothell 3.9 → Redmond 3.7 = Issaquah 3.7
  • YoY 价跌：Bellevue -16.9% / Redmond -9.3% / Bothell -2.0%
  • YoY 价升：Lynnwood +9.5% / Issaquah +8.8% / Kirkland +1.3% = Seattle +1.3%

分区域买方观察

  • Seattle：城市层 above-asking 维持（100.9%），DOM 由 26 进一步缩至 12 —— 入门到中端单户 / Townhouse 仍是卖方节奏。$700-900K 价位带（West Seattle / Beacon Hill / Columbia City）继续是流转最快的甜蜜区；$1.0-1.3M 北区 4bd 单户需要更精细定价但 DOM < 20 仍可达成。NWMLS 4 月数据显示 spring 需求季节性已启动（closed +4.7% MoM），Seattle 城市层是 metro 内 demand recovery 最明显的一城。
  • Bellevue：本周回归正常区间是关键事件。中位价 $1.365M vs 去年 $1.6425M（-16.9% YoY）是 metro 最大 YoY 跌幅；DOM 41 + 4.7 月库存 + sale-to-list 98.2% 三重信号一致 —— Eastside 中高端（$1.4-2.5M）议价窗口本周比上周更明确。Northeast / West Bellevue 单户、West Bellevue Lakeview 高端 $2.0M+ 段位均处于可议 -2-3% 区间。买家如果年初已观望 Eastside，本周是定价对话最有底气的窗口之一。
  • Redmond：中位 $1.24M（-9.3% YoY，但与城市长期均价 ~$1.25-1.35M 相符），sale-to-list 98.6%，DOM 21 —— 科技带 Education Hill / Overlake / Grass Lawn 单户 $1.3-1.5M 价位带是 Eastside 议价中确定性强的区间；入门带 $900K-1.1M Townhome 流转更快（DOM < 14 常见）。本周可视为 Redmond “理性议价 -1-2%” 的标准期。
  • Kirkland：4.9 月库存为 metro 最高，sale-to-list 98.5%，DOM 由上周 11 升至 15 —— 高端 sub-market（Houghton / Bridle Trails $2.0M+）继续承担 metro 内议价深度最大的角色，但城市级数据本周相比上周 96.3% 已有所修复。Juanita / Totem Lake / Rose Hill $1.0-1.3M 价位带本周更接近 “接近 list 但能砍 1-2%” 而非上周 -3-4% 的强议价节奏。
  • Issaquah：sale-to-list 99.9%（metro 最高）+ DOM 18 —— 本周是 metro 内"定价已接近合理、议价空间最小"的城市。Highlands $1.0-1.4M 单户、Olde Town Townhome $600-700K 入门带是结构最稳定的两个梯度；想用价格博买点的买家本周不在此处。
  • Bothell：sale-to-list 98.1%（metro 最低）+ DOM 14 + 3.9 月库存 —— 本周是议价空间最大但成交速度并不慢的城市。East 微区 $1.2-1.5M 单户、Downtown $1.0-1.1M、West 微区 $830-900K 的三层梯度仍然清晰；微区分化是 Bothell 长期特征，但本周城市级也整体偏向买方。
  • Lynnwood：DOM 由上周 46 回落至 20，sale-to-list 99.6%，YoY +9.5% —— 上周标记的"入门带温度边际转弱"信号本周修正。轻轨溢价叙事继续支撑 $700-900K 单户 / Rambler 翻新 / Pioneer Park 步行带；spring 节奏在 Lynnwood 入门带本周明显回暖。

代表性挂牌样本

本周 18 条样本覆盖 7 区，额外 4 个名额给 Bellevue / Kirkland / Bothell / Redmond —— Bellevue 4.7 月库存 + sale-to-list 98.2% 提供高端议价样本观察空间，Kirkland 4.9 月库存（metro 最高）提供 sub-market 高端样本，Bothell sale-to-list 98.1% 为 metro 最低（议价空间最大）需双微区样本，Redmond 科技带核心价位 $1.2-1.5M 单户仍是 metro 长期样本锚。Redfin / Zillow listing 详情页本周直接抓取仍 403，样本以聚合入口 + 价位带描述为主。

区域 标识 / 子区域 类型 状态 价位 Beds/Sqft 链接 买方观察
Seattle West Seattle Townhouse townhouse active $720K-$820K 3bd/2.5ba Redfin West Seattle Townhouses Seattle 入门梯度核心；DOM 12 + sale-to-list 100.9% 表明此带仍是卖方节奏；低于城市 median $876K 适用 below-baseline 例外（已记入 coverage_gaps）
Seattle North Seattle 4bd 单户 single-family active $950K-$1.15M 4bd/2ba Redfin Seattle 城市页 接近 Seattle 单户 median 上限；sale-to-list 100.9% 表明定价合理仍偏卖方
Bellevue Northeast Bellevue 新建独栋 single-family active $1.65M-$1.95M 4-5bd Redfin Northeast Bellevue Bellevue 中位 $1.365M 之上的"高于基线"样本；本周 sale-to-list 98.2% + DOM 41 议价窗口打开
Bellevue West Bellevue Townhouse townhouse active $1.35M-$1.55M 3bd/2.5ba Redfin Bellevue Townhouses Eastside Townhouse 高端带；高于城市 median；DOM 41 提供 -2% 议价空间
Bellevue West Bellevue Lakeview 高端独栋（额外名额） single-family active $2.2M-$2.8M 4bd Redfin West Bellevue 高端线观察样本；本周 sale-to-list 98.2% 较上周更清晰；中高端 $2.0M+ 是 Eastside 本周议价深度最大梯度
Redmond Education Hill / Grass Lawn 单户 single-family active $1.3M-$1.5M 4bd Redfin Redmond 城市页 接近本周中位 $1.24M 上方；Education Hill / Overlake 学区 + 科技通勤；sale-to-list 98.6% 可议 -1-2%
Redmond Overlake 新建 Townhome townhouse active $1.05M-$1.25M 4bd/3.5ba/2,100+ sqft Tri Pointe Willows 124 接近城市 median；IBC 商业级标准 + move-in ready；科技带新建偏好
Redmond Education Hill 翻新独栋（额外名额） single-family active $1.45M-$1.65M 4bd/3ba Redfin Education Hill 高于城市 median 适用 above-baseline 样本；DOM 21 表明此价位带成交节奏均衡
Kirkland Rose Hill / Juanita 单户 single-family active $1.35M-$1.55M 4bd Redfin Kirkland 城市页 略高于城市 median $1.3325M；sale-to-list 98.5% 可议 -1-2%；4.9 月库存 metro 最高
Kirkland Houghton 高端独栋（额外名额） single-family active $2.2M-$2.6M 5bd Redfin Houghton 远高于城市 median 的高端线 sub-market；DOM 普遍 50+ 天；本周仍是 metro 内 sub-market 议价幅度最深的高端梯度
Kirkland Totem Lake Townhome townhouse active $850K-$950K 3bd Redfin Kirkland Townhouses 低于城市 median 适用 below-baseline 例外（≤ 1 条/区，已记入 coverage_gaps）；轻轨 + Totem Lake redevelopment 长期叙事
Issaquah Issaquah Highlands 单户 single-family active $1.35M-$1.55M 4bd Redfin Issaquah Highlands 略高于城市 median $1.305M；Highlands 学区 + 微社区结构；sale-to-list 99.9% 定价已合理
Issaquah Olde Town Issaquah Townhouse townhouse active $620K-$720K 3bd Redfin Issaquah Townhouses Eastside 价位最低的 starter；low-baseline 例外（≤ 1 条/区）；Highlands 之外的入门梯度选择
Bothell East Bothell 单户 single-family active $1.2M-$1.4M 4bd / 2,600+ sqft Redfin Bothell 城市页 远高于城市 median $1.0M；East 微区高端带；sale-to-list 98.1% 提供 -2% 议价空间
Bothell Downtown Bothell 单户 single-family active $1.0M-$1.15M 3-4bd Redfin Bothell 城市页 接近城市 median；Downtown 长期稳定带；微区分化下的中间梯度
Bothell West Bothell Rambler（额外名额） single-family active $850K-$950K 3bd / 1,800 sqft Redfin Bothell 城市页 低于城市 median 适用 below-baseline 例外；West 微区议价幅度可达 -3%
Lynnwood Pioneer Park / 轻轨步行带 single-family active $780K-$880K 3bd / ~2,000 sqft Redfin Lynnwood 城市页 接近城市 median $830K；轻轨溢价 + 大地块；DOM 20 表明 spring 节奏回暖
Lynnwood 翻新 Rambler + 双车库 single-family active $850K-$950K 3-4bd/2ba Redfin Lynnwood 城市页 略高于城市 median；YoY +9.5% 验证轻轨溢价；翻新品类继续是入门到中端的稳定样本

后续观察点

  • 5/14 Freddie Mac PMMS：30Y 是否突破 6.40%，进入"Spring 偏中通道"或反向回到 6.20-6.30%。
  • 6 月上旬 NWMLS 5 月数据：active 是否在 18,563 之上继续放量、closed 同比是否收窄至 -2% 以内。
  • Beyond RE 7 城城市快照：是否维持本周回归后的稳定区间（避免重现上周 sample mix 跳变），尤其是 Bellevue / Kirkland 高端样本权重。
  • King County 库存：5/11 已达 6,724，月底是否突破 7,000 active 或月份库存上移至 3.5。
  • Snohomish 卖方市场（2.9 月库存 / sale-to-list 99.1%）是否随 spring 节奏继续延续，与 NWMLS 数据中 Snohomish +58% YoY inventory 是否在 5 月开始抵消其紧张感。
  • 利率累计 +14bp 反弹对 purchase apps 与 closed 的滞后影响：5 月中下旬 mortgage applications 数据将是先行指标。

来源与交叉验证说明

数据新鲜度：利率 5/7 周频；NWMLS 4 月（5/5 release）月频；Beyond RE 城市页 5/11 当日。

来源构成：Freddie Mac PMMS（融资）+ NWMLS 4 月月频（结构性 baseline，本周首次具备 spring 月度方向）+ Beyond RE 7 城当日快照（城市层，回归正常区间）+ Redfin 聚合入口（样本图谱）四层交叉。本周三层数据彼此印证：宏观利率小幅反弹，月度 NWMLS 库存放量 + 量价分化，城市级 Beyond RE 多城回归正常区间后议价信号清晰；与上周需要"忽略多城周中位"形成对比，本周判断置信度整体提高。

覆盖缺口：

  • Redfin 城市页 / listing 详情页 / Madrona Group / Zillow 城市页本周抓取仍受限（403），未直接验证单条 listing 状态；样本以聚合入口 + 价位带描述 + 长期 sub-market 知识为主。
  • 子区域 sub-market 颗粒度（如 Downtown Bellevue vs Northeast Bellevue 实际成交差异）本周未深入展开。
  • Seattle West Seattle Townhouse、Kirkland Totem Lake Townhome、Issaquah Olde Town Townhouse、West Bothell Rambler 四条样本属 below-baseline 例外（每区 ≤ 1 条），均已逐条标注，符合 source policy 例外条款。
  • 利率连续两周 +14bp 对实际 closing 影响存在 4-6 周滞后，本周 NWMLS 4 月数据尚未完全包含该影响。

信心：

  • 利率方向（连续两周 +7bp/+8bp 反弹至 6.37% / 5.72%）：高信心（PMMS 官方页面 + Globe Newswire 二源 + 上周已有方向）。
  • NWMLS 4 月库存放量（+28.4% YoY / +23.4% MoM）：高信心（NWMLS 官方 release + Seattle KC REALTORS 二源 + 与 Beyond RE 王县连续放量一致）。
  • Beyond RE 7 城本周回归正常区间（vs 上周 sample mix）：高信心（多城同时回归 + Bellevue 跌幅 -16.9% YoY 与前两周方向延续）。
  • Bellevue 中高端议价窗口（DOM 41 + 4.7 月库存 + sale-to-list 98.2%）：高信心（连续三周三重信号方向一致）。
  • Kirkland 4.9 月库存 metro 最高 + Bothell sale-to-list 98.1% metro 最低：中高信心（单周观察，但与上周方向一致）。
  • Seattle 城市层 above-asking 维持（100.9% + DOM 12）：中高信心（连续两周一致）。
  • 利率累计 +14bp 对 5 月需求的压制：中等信心（滞后效应需 5 月中下旬 mortgage apps 与 6 月 NWMLS 二次确认）。