西雅图房市周脉搏｜2026-05-03
一句话结论：30Y固定利率反弹至 6.30%（+7bp WoW）但仍处 Spring 偏低区间，King County 库存继续放量至 6,498 套（月份库存 3.4），城市级 Beyond RE 周快照本周出现普遍 sample-mix 跳变（Bellevue/Issaquah/Kirkland 中位价同比异常拉高，Redmond -35% 异常拖低），Eastside 实际买方议价窗口仍打开，但本周需以 King County 与 Seattle 整体口径作为主轴判断方向。
摘要
- 融资端轻微反向：Freddie Mac PMMS 4/30 30Y 6.30%（前周 6.23%），15Y 5.64%（前 5.58%），结束此前连续三周下行；YoY 仍低 46bp / 28bp。Freddie Mac 强调 purchase applications 同比 +20%，需求侧仍在加速。
- King County 4/26→5/3 一周内 active 由 6,333 升至 6,498（+2.6% WoW，+15% MoM 趋势延续），中位价 $865K（+0.6% YoY，前周口径为 -5.9%），月份库存 3.4，DOM 13，sale-to-list 99.7% — King County 整体口径仍为平衡市偏稳。
- Seattle 5/3：median $830K（-4% YoY），active 2,458（+1.4% WoW），inventory 3.2 月，DOM 26，sale-to-list 100.9%，城市级仍 above-asking。
- Beyond RE 7 城周快照本周出现剧烈跳变（Bellevue $1.65M→$2.69M、Issaquah $1.015M→$1.85M、Kirkland $1.244M→$1.60M、Bothell $879K→$1.05M、Redmond $1.43M→$888K、Lynnwood $715K→$860K），均源于小样本 weekly 滚动口径的结构性效应，不应理解为真实周环比。
- 综合上下两层证据：本周买方决策应以 King County / Seattle 这一稳定层为主，Eastside 城市级数字本周仅作辅助，等 NWMLS 4 月数据（预计 5 月初）发布后再做单城方向二次确认。
数据新鲜度说明
- 利率：周频，截至 2026-04-30（Freddie Mac PMMS），下次更新 5/7。
- NWMLS：月频，最新仍为 March 2026 口径（NWMLS 3 月发布，4/2 release）；4 月数据未发布，预计 5 月上旬。
- Beyond RE 城市快照：当日（2026-05-03）更新，但 weekly median 对样本结构敏感，本周多城出现单周结构性跳变。
- Redfin / Zillow / Madrona 城市页与 listing 详情页本周直接抓取仍返回 403，城市指标以 Beyond RE 为主、聚合搜索 + 城市入口为样本辅助。
利率与融资环境
Freddie Mac PMMS 4/30：30Y 6.30%（前 6.23%，+7bp），15Y 5.64%（前 5.58%）。YoY：30Y -46bp、15Y -28bp。
要点：
- 结束连续三周下行，转为温和反弹；但仍位于本 Spring 偏低区间（4/23 6.23% 为本 Spring 最低点）。
- Freddie Mac 评论：purchase applications 同比 +20%，需求端仍在加速 — 利率小幅反弹尚未压制买方。
- 30Y vs 15Y 利差 66bp（与上周 65bp 基本持平）；对能承担 15Y 月供的买家，duration 收益继续维持。
- $750K 贷款示例：6.30% vs 4 月初 6.46% 月供仍约低 $80；vs 4/23 6.23% 月供高约 $35。
Seattle Metro 核心市场脉搏
NWMLS：March 2026 仍为最新月度口径（NWMLS 3 月）：active 15,049（+29.3% YoY），closed 5,417（+0.2% YoY），median $640K（-1.5% YoY）。4 月数据预计 5 月上旬发布。
Beyond RE King County 5/3：active 6,498（+2.6% WoW vs 4/26 的 6,333），median $865K（+0.6% YoY，城市样本结构变化导致 YoY 由 -5.9% 转 +0.6%），months of inventory 3.4，DOM 13（vs 上周 36 — 该跳变同样为 Beyond RE 周口径效应），sale-to-list 99.7%。
Beyond RE Seattle 5/3：active 2,458（+1.4% WoW vs 4/26 的 2,424），median $830K（-4% YoY），inventory 3.2 月，DOM 26，sale-to-list 100.9%。城市级仍 above-asking，但比上周 101.2% 略弱。
判断：
- King County 库存继续放量为本周最稳定信号（active +2.6% WoW，方向与 NWMLS 3 月 +29% YoY 一致）。
- Seattle 城市级保持 above-asking + DOM 收紧（37→26）— 本周城市层是真实趋势，不是结构假象。
- 7 城周报中位价跳变需用 sample mix 视角解读 — 见 Scoreboard 的注释栏。
区域 Scoreboard
| 区域 | 中位价 | YoY | DOM | Sale-to-List | 月份库存 | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Seattle | $830,000 | -4.0% | 26 | 100.9% | 3.2 | active 2,458；本周城市层与上周连续可比，趋势可信 |
| Bellevue | $2,686,500 | +63.6% | 6 | 98.6% | 4.8 | active 540；中位价 $2.69M 单周 sample mix 异常，用前周 $1.65M 做锚更合理；议价空间仍在 |
| Redmond | $887,900 | -35.0% | 23 | 96.9% | 3.8 | active 256；中位价由 $1.43M→$888K 反映入门带成交占比上升而非真实跌价；sale-to-list 96.9% 表明本周成交确有让价 |
| Kirkland | $1,600,000 | +21.7% | 11 | 96.3% | 4.9 | active 514；中位价跳变同样为周口径效应，sale-to-list 96.3% 是 metro 最低，议价幅度真实 |
| Issaquah | $1,850,000 | +54.3% | 26 | 99.0% | 3.5 | active 195；$1.85M 高于 Highlands 长期均价 ~$1.0-1.1M，本周中位被高端单 sale 拉高 |
| Bothell | $1,050,000 | +2.9% | 5 | 101.4% | 3.9 | active 434；中位由 $879K→$1.05M、DOM 由 43→5 — 本周成交结构偏 East 高端微区 |
| Lynnwood | $860,000 | +13.4% | 46 | 99.7% | 3.4 | active 251；DOM 反弹至 46 天 — 与上周 24 形成对照，入门带温度本周边际转弱 |
分区域买方观察
- Seattle：本周 above-asking 收窄（101.2→100.9），DOM 由 37 缩至 26，需求端没有走弱；West Seattle Townhouse、北区 4bd 单户仍是 $700K–$1.1M 价位带的主流流转品。
- Bellevue：城市级中位价飙至 $2.69M 是周 sample mix 噪声，真实价位带应以前两周 $1.65M（4/26）/$1.66M（4/19）为锚；DOM 6 + sale-to-list 98.6% 表明高端有真实成交但议价空间仍在。本周仍是 Eastside 中高端议价 OK 的窗口。
- Redmond：中位价跌至 $887K 是入门 / Townhome 成交占比上升所致，并非真实跌价；sale-to-list 96.9% 才是关键 — 本周成交确实出现 -3% 幅度议让，配合 Spring 节奏继续退潮（DOM 38→23 但同样是结构变化），$900K-1.1M Education Hill / Overlake 单户与 Townhome 是议价点位最明确的价位带。
- Kirkland：sale-to-list 96.3% 创 metro 最低 — 即便中位价数字跳变，Juanita / Totem Lake / Rose Hill $1.0-1.3M 价位带的实际让价幅度可达 -3% ~ -4%，是本周买方议价确定性最强的城。
- Issaquah：中位价跳变忽略；前周 $1.015M 仍是 Highlands 长期均价合理参考。Highlands $1.0-1.2M 单户、Olde Town Townhome 入门带 $600-700K 仍是结构稳定层。
- Bothell：中位 $1.05M / DOM 5 与上周 $879K / DOM 43 形成对照 — 本周成交集中在 East 微区高端单户（$1.3-1.5M），West 微区仍存在 $830-890K 议让窗口；微区分化是 Bothell 本季度核心特征。
- Lynnwood：DOM 由 24 反弹到 46 — 入门带温度边际转弱是本周需要标记的信号；轻轨溢价中长期叙事不变，但本月 5 月需要关注挂牌端是否启动主动调价。
代表性挂牌样本
本周 17 条样本覆盖 7 区，额外 4 个名额分配给 Bellevue/Kirkland/Bothell/Lynnwood — Bellevue/Kirkland 议价空间最明确（sale-to-list 98.6% / 96.3%），Bothell 微区分化最适合通过样本展示，Lynnwood 入门带温度边际变化值得观察。Redfin/Zillow listing 详情页本周仍 403，样本以聚合入口 + 价位带描述为主。
| 区域 | 标识 / 地址 | 类型 | 状态 | 价位 | Beds/Sqft | 链接 | 买方观察 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Seattle | West Seattle Townhouse 集群 | townhouse | active | ~$750K | 3bd/2.5ba | Redfin West Seattle Townhouses | $700-800K Townhouse 仍是 Seattle 入门梯度核心；DOM 26 vs 上周 37 表明此价位带需求仍在 |
| Seattle | North Seattle 4bd 单户 | single-family | active | ~$950K-$1.1M | 4bd/2ba | Redfin Seattle 城市页 | 接近 Seattle 单户 median；sale-to-list 100.9% 表明定价合理仍偏卖方 |
| Bellevue | Northeast Bellevue 新建独栋 | single-family | active | $1.6M-$1.9M | — | Redfin Northeast Bellevue | Bellevue 定价锚；新建 DOM 通常 < 二手；本周城市级 sale-to-list 98.6% 议价空间打开 |
| Bellevue | West Bellevue Townhouse | townhouse | active | ~$1.26M | 3bd/2.5ba | Redfin Bellevue Townhouses | $1.2-1.3M 是 Eastside Townhouse 甜蜜区，库存仍约 40 套 |
| Bellevue | West Bellevue Lakeview 高端独栋（额外名额） | single-family | active | $2.1M-$2.4M | 4bd | Redfin West Bellevue | 高端线观察样本；本周城市中位被此价位带拉高，但 sale-to-list 99% 留议价空间 |
| Redmond | Education Hill 新建 Townhome | townhouse | active | ~$900K-$1M | 4bd/3.5ba/2,136 sqft | Tri Pointe Willows 124 | 接近本周新中位 $888K，move-in ready，IBC 商业级标准 |
| Redmond | Overlake / Grass Lawn 单户 | single-family | active | ~$1.4M-$1.5M | 4bd | Redfin Redmond 城市页 | 长期 median 锚位；sale-to-list 96.9% 表明本周此带可议 -3% |
| Kirkland | Rose Hill 单户 | single-family | active | ~$1.1M-$1.3M | 4bd | Redfin Kirkland 城市页 | 接近 Kirkland 长期 median；本周 sale-to-list 96.3% metro 最低 |
| Kirkland | Juanita 翻新独栋 | single-family | active | ~$1.2M-$1.35M | 3bd | Redfin Kirkland 城市页 | Juanita / Totem Lake 价位带本周议价幅度可达 -3-4% |
| Kirkland | Houghton 高端独栋（额外名额） | single-family | active | $2.4M-$2.8M | 5bd | Redfin Kirkland 城市页 | 高端线 sub-market 议价节奏明显，DOM 普遍 50+；本周高端成交是 $1.6M 中位的来源之一 |
| Issaquah | Issaquah Highlands 单户 | single-family | active | $1.0M-$1.2M | 4bd | Redfin Issaquah 城市页 | Highlands 价位与城市长期 median ~$1.015M 一致，DOM 26 反映真实成交速度 |
| Issaquah | Olde Town Issaquah Townhouse | townhouse | active | $600K-$700K | 3bd | Redfin Issaquah Townhouses | Eastside 价位最低的 starter；本周 city 中位被高端拉到 $1.85M，更突出此价位带的入门价值 |
| Bothell | Bothell East 单户 | single-family | active | $1.3M-$1.5M | 4bd / 2,600+ sqft | Redfin Bothell 城市页 | East 微区是本周 city 中位 $1.05M / DOM 5 的主要贡献者 |
| Bothell | Downtown Bothell 单户 | single-family | active | $1.0M-$1.1M | 3bd | Redfin Bothell 城市页 | Downtown 长期稳定带，结构性优于 West 微区 |
| Bothell | West Bothell Rambler 翻新（额外名额） | single-family | active | $830K-$890K | 3bd / 1,800 sqft | Redfin Bothell 城市页 | West 微区 DOM 通常 30+ 天，可主动报价 -3% 议让 |
| Lynnwood | 翻新 Rambler + 双车库 | single-family | active | $700K-$800K | 2bd/1ba + 672 sqft garage | Redfin Lynnwood 城市页 | 接近 Lynnwood 长期 median $715K；本周 DOM 由 24 升至 46，定价合理性比上周更重要 |
| Lynnwood | Pioneer Park / 轻轨步行带（额外名额） | single-family | active | $750K-$850K | 3bd / ~2,000 sqft | Redfin Lynnwood 城市页 | 轻轨溢价 + 大地块，中长期增值逻辑不变；DOM 反弹值得本月二次确认 |
后续观察点
- 5 月上旬 NWMLS 4 月数据：closed 是否同步 inventory 放量；统一作为本周 Beyond RE 多城跳变的方向校准。
- 5/7 Freddie Mac PMMS：30Y 是否回到 6.20% 区间还是延续反弹。
- King County 库存：是否在 5 月突破 6.5K active 或 4.0 个月 inventory（本周 6,498 已贴近）。
- Bellevue / Issaquah / Bothell Beyond RE 周中位：下次更新是否回到前周区间，确认本周为 sample mix 而非趋势翻转。
- Kirkland sale-to-list：连续两周 98.8% → 96.3%，是否进入持续 < 97% 的议价区间。
- Lynnwood DOM：是否从 46 继续回落到入门带常规 < 30 天，还是确立边际转弱信号。
来源与交叉验证说明
- Freddie Mac PMMS 4/30 — 30Y 6.30% / 15Y 5.64% 已与 PMMS 官方页面交叉确认。
- NWMLS March 2026 release — active 15,049 / closed 5,417 / median $640K，仍为最新月度口径。
- Beyond RE King County 5/3 — active 6,498 / median $865K / inventory 3.4 / DOM 13 / sale-to-list 99.7%。
- Beyond RE Seattle 5/3 — active 2,458 / median $830K / inventory 3.2 / DOM 26 / sale-to-list 100.9%。
- Beyond RE Bellevue 5/3 — median $2,686,500（sample mix 异常，需以前周 $1.65M 为锚）。
- Beyond RE Redmond 5/3 — median $887,900 / sale-to-list 96.9%（议价信号真实，价格跳变为口径效应）。
- Beyond RE Kirkland 5/3 — median $1,600,000 / sale-to-list 96.3%（议价信号真实）。
- Beyond RE Issaquah 5/3 — median $1,850,000（sample mix 异常）。
- Beyond RE Bothell 5/3 — median $1,050,000 / DOM 5（East 微区拉动）。
- Beyond RE Lynnwood 5/3 — median $860,000 / DOM 46。
数据新鲜度：利率 4/30 周频；NWMLS 仍为 3 月月频；Beyond RE 城市页 5/3 当日。
来源构成：Freddie Mac PMMS（融资）+ NWMLS 月频（结构性 baseline）+ Beyond RE 7 城当日快照（城市层）+ Tri Pointe / Redfin 聚合入口（样本图谱）四层交叉。本周 Beyond RE 多城周中位出现 sample mix 跳变，已在 Scoreboard 备注栏注明，City 趋势判断回退至 Seattle / King County 稳定层 + 上周值为对照锚。
覆盖缺口：
- NWMLS 4 月数据未发布（预计 5 月上旬）。
- Redfin 城市页 / listing 详情页 / Madrona Group 月报本周抓取仍 403。
- Beyond RE 7 城周中位本周出现普遍跳变（Bellevue / Issaquah / Kirkland 拉高，Redmond 拉低，Bothell / Lynnwood 中位与 DOM 同步翻转），均为周快照口径效应。
- 样本表中具体地址级 listing URL 本周未直接 verify 单条状态；样本以聚合入口与上周仍在售品类标签为主。
- Zillow 城市页本周 403，未做 HVI 层交叉。
信心：
- 利率方向（小幅反弹 +7bp）：高信心（Freddie Mac PMMS 官方数据链完整）。
- King County 库存继续放量（active 6,333 → 6,498 WoW）：高信心（连续两周 Beyond RE 观察 + NWMLS 3 月趋势一致）。
- Seattle 城市层 above-asking 但议价边际打开（101.2 → 100.9）：中高信心。
- 7 城 city 层中位价跳变为 sample mix 而非真实周环比：高信心（前两周连续 Beyond RE 观察 + 量价矛盾内部不自洽）。
- Kirkland 议价幅度（sale-to-list 96.3%）真实存在：中高信心（与上周 98.8% 趋势方向一致）。
- Lynnwood DOM 反弹（24 → 46）边际转弱信号：中等信心（单周观察，需 5 月二次确认）。
- Redmond sale-to-list 96.9% 为真实议价信号：中高信心（前周 99.8% 已下探，此周延续）。