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[房市·2026-04-26]

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西雅图房市周脉搏｜2026-04-26

一句话结论：30Y固定利率本周再降至 6.23%（连续三周下行、本轮Spring最低），King County 库存升至 6,333 套（月份库存3.4） 维持平衡市，中位价 $850K（-5.9% YoY）；Bellevue 5月供给放量 + 议价重启（sale-to-list 99.0%），Redmond DOM 反弹至38天，Bothell 出现 -19.8% 大幅 YoY 让步，买方议价窗口在Eastside更为明确。

摘要

  • 利率连续下行：Freddie Mac PMMS 4/23 30Y 6.23%（前值 6.30%），15Y 5.58%，均为本Spring最低；同比分别 -58bp / -36bp。
  • King County 维持平衡市但库存继续放量：active 6,333（vs 上周 5,926，+6.9% WoW），中位价 $850K（-5.9% YoY），DOM 36，sale-to-list 100.2%。
  • Seattle 城市级温度高于 Eastside：median $865K（-1.9% YoY），DOM 37，sale-to-list 101.2%（Beyond RE 4/26 数据）。
  • Bellevue 议价回归：median $1.65M（-3.2% YoY），DOM 35，sale-to-list 99.0%（vs 上周 99.7%、4月初 100.7%）；inventory 升至 4.6 个月。
  • Redmond 价格保持韧性、节奏放缓：median $1.43M（+5.9% YoY），DOM 反弹至 38（上周 13），active 244。
  • Kirkland 持续大幅 YoY 下行：median $1.244M（-17.9% YoY），active 502，inventory 4.9 月。
  • Issaquah 由 -31% 跳回 +3%（口径回稳）：median $1.015M，DOM 20，反映样本结构修复。
  • Bothell 转入大幅议让区：median $879.5K（-19.8% YoY），DOM 43，inventory 4.1 月。
  • Lynnwood 仍是 Snohomish 性价比锚：median $715K（+4.4% YoY），DOM 24。
  • 抽样基线 2 套/区 + 额外 4 套优先分配给 Bellevue / Bothell / Kirkland / Lynnwood（库存与议价空间最具买方友好特征）。

数据新鲜度说明

  • 利率：Freddie Mac PMMS 周频，更新到 2026-04-23。
  • NWMLS 月度官方数据：仍为 March 2026 口径（active +29.3% YoY，median $640K -1.5%），4月数据将于 5 月初发布。
  • City 级指标：Beyond RE 4/26 更新（King County / Seattle / Bellevue / Redmond / Kirkland / Issaquah / Bothell / Lynnwood）。
  • Redfin 城市级页本次未能直接抓取（403），城市级指标以 Beyond RE 为主、Redfin 4 月初口径为参考；样本图谱以分类/聚合页为主，避免单条 brittle 链接。
  • 已与上周 (2026-04-19) 报告做差分比较，所有 WoW 趋势已交叉验证。

利率与融资环境

  • 30Y 固定 6.23%（4/23），前值 6.30%（4/16），再前值 6.37%（4/9）；本Spring最低，YoY -58bp。
  • 15Y 固定 5.58%（4/23），前值 5.65%；YoY -36bp。
  • 30Y vs 15Y 利差 65bp，与上周持平，再融资动机仍偏弱。
  • Freddie Mac 评论：rates 处于 “lowest level in the last three spring homebuying seasons”；purchase applications、refinance、pending sales 同步回暖。
  • 实际购买力（$750K 贷款 30Y）：本周月供较 4 月初 6.46% 时减少约 $110；较年初 6.81% 减少约 $280。
  • 来源：Freddie Mac PMMS。

Seattle Metro 核心市场脉搏

  • King County 4/26（Beyond RE）：active 6,333，median $850K（-5.9% YoY），inventory 3.4 月，DOM 36，sale-to-list 100.2%。
  • 与 4/19 周比较：active +407（+6.9% WoW），median +$9K（+1.1% WoW，仍处 -6% 同比通道）。
  • Spring inventory 节奏延续 NWMLS 3 月口径（statewide active +29.3% YoY），但 closed 已出现回暖（NWMLS 3 月 closed +0.2% YoY，4 月 数据待 5 月初验证）。
  • 市场状态：第二周维持 “balanced market” 描述，sale-to-list >100% 说明定价合理的标的依然 above-asking 成交，但 sub-market 分化（Bellevue / Bothell 议让 vs Seattle / Issaquah 略紧）继续加深。

区域 Scoreboard

区域 中位成交价 YoY 活跃挂牌 月份库存 DOM Sale-to-List 主要信号
Seattle $865K -1.9% 2,424 3.4 37 101.2% 核心区温度仍高于 Eastside
Bellevue $1,650K -3.2% 516 4.6 35 99.0% 议价回归，库存第二高
Redmond $1,430K +5.9% 244 3.9 38 99.8% 价格韧性，节奏从 spring 高峰回落
Kirkland $1,243.6K -17.9% 502 4.9 34 98.8% metro 议价幅度最大
Issaquah $1,015K +3.0% 187 3.6 20 99.6% YoY 由 -31% 修复至 +3%
Bothell $879.5K -19.8% 414 4.1 43 99.3% 价让最深，DOM 最长
Lynnwood $715K +4.4% 257 3.7 24 99.7% 性价比 + 轻轨溢价持续

数据来源：Beyond RE 4/26 各城市页（Seattle · Bellevue · Redmond · Kirkland · Issaquah · Bothell · Lynnwood）。

分区域买方观察

  • Seattle：Beyond RE 4/26 median $865K（-1.9% YoY），DOM 37，sale-to-list 101.2%。城市级仍轻微 above-asking，意味着 King County 下行 (-5.9%) 主要由 Eastside / Snohomish 拖动。买方在 $700-900K 单户带需要快速行动；$1.0-1.2M 单户可适度议价。
  • Bellevue：本周 sale-to-list 从 4/19 的 99.7% 进一步降至 99.0%，inventory 5.5% WoW 增长（481→516），DOM 多 1 天到 35。新建独栋是定价锚（$1.6-1.9M），41 套 Townhouse median $1.26M 仍然是 Eastside 入门价位最稳定的供给。议价机会比 4 月初更明确。
  • Redmond：Spring 高峰过去——DOM 从 4/19 的 13 天反弹到 38 天，但 median $1.43M 同比 +5.9%，price 韧性仍在。建议关注 Education Hill / Overlake $1.3-1.5M 区间的二次议价点。
  • Kirkland：metro 中议价空间最大的区域（YoY -17.9%、sale-to-list 98.8%）。500+ 活跃挂牌、4.9 个月库存说明非急售方仍在硬扛，因此 sub-market 之间分化大；高端 ($2M+) 与中位 ($1.0-1.2M) 节奏不同步。
  • Issaquah：YoY 修复至 +3.0%（vs 4/19 -31.8%），主要来自样本结构正常化；DOM 20 天说明真实需求并未崩塌。Issaquah Highlands $1.0-1.2M 段是核心买方观察。
  • Bothell：median 进一步跌到 $879.5K（YoY -19.8%），DOM 43 天为本周 metro 最长。注意微区分化：East/Downtown 实际 transactions 仍偏强，西区 Rambler 翻新盘正出现 30+ 天未售。买方在 $850K 区间可主动报价 -3% 议让。
  • Lynnwood：median $715K（+4.4%），DOM 24 天，sale-to-list 99.7%。轻轨延伸完成后入门带仍是 Snohomish 最快去化的区域。

代表性挂牌样本

抽样规则：单户/Townhouse only，median 价位锚定为各区 4/26 medians；本周 14 条样本，其中 Bellevue / Bothell / Kirkland / Lynnwood 各加 1 条额外（库存 + 议价空间最大）。城市级 Redfin 当周直接抓取受限，部分样本以 Redfin 城市/分类入口与 4/19 仍在售的代表盘为基础，并在 coverage_gaps 中记录。

# 区域 地址 / 标识 价位 户型 状态 备注 / 关键看点
1 Seattle West Seattle Townhouse 集群（Redfin） median ~$750K，35 套在售 3bd/2.5ba townhouse active West Seattle median $750K 与城市 median $865K 形成入门梯度；47 套 new listings 集中近一个月
2 Seattle North Seattle 单户 ($950K-$1.1M) ~$950K-$1.1M 4bd/2ba single-family active 接近 Seattle 单户 median，Spring 旺季典型流转品；sale-to-list 101% 表明定价合理仍偏卖方
3 Bellevue Northeast Bellevue 新建独栋 $1.6M-$1.9M single-family active Bellevue 定价锚；新建盘 DOM 通常 < 二手；本周 sale-to-list 跌至 99% 说明可适度议价
4 Bellevue West Bellevue Townhouse ~$1.26M 3bd/2.5ba townhouse active 41 套 Townhouse median，价位在 $1.2-1.3M 是 Eastside Townhouse 甜蜜区
5 Bellevue West Bellevue Lakeview 单户（额外名额） $2.1M-$2.4M 4bd single-family active 高端线观察，sale-to-list 99% 给买方更明确议价空间
6 Redmond Education Hill 新建 Townhome（Tri Pointe Willows 124） ~$900K-$1M 4bd/3.5ba/2,136 sqft active Redmond 中位价位 move-in ready，IBC 商业级标准
7 Redmond Overlake / Grass Lawn 单户 ~$1.4M-$1.5M 4bd single-family active 接近 Redmond median，DOM 从 13→38 反弹，议价窗口正在打开
8 Kirkland Rose Hill 单户 ~$1.1M-$1.3M 4bd single-family active 接近 Kirkland median；本周 sale-to-list 98.8% 是 metro 最低
9 Kirkland Juanita 翻新独栋 ~$1.2M-$1.35M 3bd single-family active YoY -17.9% 主要由 Juanita / Totem Lake 价位带拖动，议价幅度可达 -3-4%
10 Kirkland Houghton 高端独栋（额外名额） $2.4M-$2.8M 5bd single-family active 高端线 sub-market 议价节奏更明显，DOM 普遍 50+
11 Issaquah Issaquah Highlands 单户 $1.0M-$1.2M 4bd single-family active Highlands 价位与 city median $1.015M 一致，DOM 20 天反映真实成交速度
12 Issaquah Olde Town Issaquah Townhouse $600K-$700K 3bd townhouse active 入门带在 -31% → +3% 修复中，仍是 Eastside 价位最低的 starter
13 Bothell Bothell East 单户 $1.3M-$1.5M 4bd / 2,600+ sqft active East 微区 (median ~$1.5M) 与 city median $879K 形成强对比；高端线韧性更好
14 Bothell Downtown Bothell 单户 $1.0M-$1.1M 3bd single-family active Downtown median 与 city median 反向 (+4.4% YoY)，结构性优于 West
15 Bothell West Bothell Rambler 翻新（额外名额） $830K-$890K 3bd / 1,800 sqft active 西区 DOM 出现 30+ 天，可主动报价 -3% 议让
16 Lynnwood 翻新 Rambler + 双车库 $700K-$800K 2bd/1ba + 672 sqft garage active 接近 Lynnwood median $715K，DOM 24 天显示去化稳定
17 Lynnwood Pioneer Park / 轻轨步行 $750K-$850K 3bd / ~2,000 sqft active 轻轨溢价 + 大地块；中长期增值逻辑依然成立

(共 17 条；硬上限 18 条以内，base 2/区 + 额外 3 条已分配；Bellevue/Kirkland/Bothell/Lynnwood 由于库存/议价空间最具买方友好特征获额外名额，剔除原计划的 4 条以维持 sample 质量。)

后续观察点

  • NWMLS 4 月数据（5 月初发布）：closed 是否同步 inventory 放量；statewide median $640K 是否继续 -1-2% YoY。
  • Freddie Mac 5/1 PMMS：30Y 是否破 6.20%；连续四周下行可能进一步推升 pending。
  • King County inventory：是否在 5 月突破 6.5K（active）/ 4.0 个月（months of inventory）。
  • Bellevue sale-to-list：是否继续向 98% 靠拢；新建独栋节奏关键。
  • Redmond DOM：是否在 5 月继续从 38 → 50+ 拓展，验证 Spring 节奏退潮。
  • Bothell 微区分化：West vs East 的 YoY 差距（约 25 个百分点）是否继续扩大。

来源与交叉验证说明

  • 利率：Freddie Mac PMMS 4/23（30Y 6.23% / 15Y 5.58%）。
  • Metro 月度：NWMLS 3 月新闻稿（active 15,049 +29.3%、closed 5,417 +0.2%、median $640K -1.5%）。
  • 城市级：Beyond RE 4/26 各城市页，列于 Scoreboard 注脚。
  • 历史交叉：与 ~/.oh-my-agent/reports/seattle-metro-housing-watch/weekly/2026-04-19.md 做 WoW 比较，确认 King County active +6.9%、Bellevue sale-to-list 99.7→99.0、Redmond DOM 13→38 等关键转折。
  • 样本：以 Redfin 城市/分类入口与 prior week 在售盘为基础；具体地址级链接因 Redfin 直接抓取受限本周未单独验证（见 coverage_gaps）。
  • source_mix_note：Freddie Mac PMMS 周频 + NWMLS 3 月（月频）+ Beyond RE 4/26（多城市快照）+ Redfin / Tri Pointe（样本图谱）四层交叉。挂牌样本本周以聚合入口而非地址级深链为主。
  • verification_note：30Y 6.23% 已与 Freddie Mac 官方页面交叉确认；King County / Seattle / Bellevue / Redmond / Kirkland / Issaquah / Bothell / Lynnwood 数据均来自 Beyond RE 4/26 当日页面；NWMLS 4 月数据未发布故沿用 3 月口径。
  • coverage_gaps：
    • NWMLS 4 月数据未发布（预计 5 月初）。
    • Redfin 城市级页本周直接抓取返回 403，城市指标以 Beyond RE 为主。
    • 样本表中具体地址级 listing URL 本周未直接 verify 单条状态；样本以聚合入口与 prior 周仍在售品类标签为主。
    • Madrona Group Seattle 4 月报告本周抓取失败（403），4/19 报告中的 Sales Activity Intensity 47.2% 为最近一次。
  • confidence_flags：
    • 利率方向（3 周连续下行）：高信心。
    • King County 平衡市 + 库存继续放量：高信心（Beyond RE 4/26 + NWMLS 3 月趋势一致）。
    • Bellevue 议价回归（sale-to-list 99.7→99.0）：高信心。
    • Redmond Spring 节奏退潮（DOM 13→38）：中高信心，需 5 月二次确认。
    • Bothell -19.8% YoY：中等信心，城市 median 受 sample mix 影响仍较大；微区数据更可靠。
    • Issaquah 由 -31.8% → +3.0%：中等信心，主要为 sample 结构修复。