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[房市·2026-04-19]

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西雅图房市周脉搏｜2026-04-19

一句话结论：利率降至四周低点 6.30%、库存继续放量至 King County 5,926 套，但中位价同比下滑 6.9% 至 $841K——市场正式从"偏卖方"过渡到"平衡市"，买方议价空间进一步打开，Bellevue 仍然是最具韧性的板块。

摘要

  • 利率：30Y 固定 6.30%（4/16），较前周 6.37% 继续回落，创四周新低；15Y 固定 5.65%（前周 5.74%）。同比分别低 53bp 和 38bp。Freddie Mac 评论称"利率改善对春季买家有意义"（Freddie Mac PMMS）。
  • 库存：King County 活跃挂牌升至 5,926 套，月份库存 3.4 个月，正式进入平衡市区间。Seattle 市级活跃 2,270 套、3.3 个月库存（Beyond RE, Beyond RE Seattle）。
  • 价格：King County 中位成交价 $841K（同比 -6.9%），Seattle $840K（-4.7%）。Sale-to-list 仍在 100-101% 区间，说明定价合理的房子依然有竞争。
  • 分化主线：Bellevue $1,656K（-2.9% YoY），DOM 34 天但核心盘仍 7-10 天 pending；Redmond $1.4M（+4.4% YoY），DOM 缩至 13 天；Kirkland $1.1M（-13.1% YoY）继续调整；Bothell $970K（-8.5% YoY），DOM 12 天回暖明显；Lynnwood $750K（+9.1% YoY）性价比持续突出。
  • 上期对比：与 4/14 报告相比，利率从 6.37% 进一步降至 6.30%，King County 库存从 4,990 升至 5,926（+18.8%），市场从"偏卖方"正式转向"平衡市"。Bothell 和 Redmond 的 DOM 显著缩短，显示春季活动正在加速消化新增库存。

数据新鲜度说明

  • 报告日期：2026-04-19（UTC）。
  • 利率：周频，最新到 2026-04-16（Freddie Mac PMMS），下次更新预计 4/24（周四）。
  • NWMLS：月频，最新到 2026-03。4 月数据预计 5 月初发布。
  • Beyond RE / Redfin 城市页：可读指标对应 2026-03 至 2026-04 中旬（各城市更新时间不同步，Beyond RE 报告标注 4/19 更新）。
  • 本期为第三份持久化周报，延续 4/12、4/14 报告的结构和基线。
  • King County 最新活跃挂牌和月份库存数据来自 Beyond RE（4/19 更新），比 NWMLS 3 月快照更新。

利率与融资环境

  • 30Y 固定：6.30%（2026-04-16），前值 6.37%（4/9），再前值 6.46%（4/2）。一年前同期 6.83%（Freddie Mac PMMS）。
  • 15Y 固定：5.65%（4/16），前值 5.74%（4/9），一年前 6.03%。
  • 30Y vs 15Y 利差：65bp。选择 15Y 可在贷款生命周期节省可观利息总额，但月供压力更大。在当前 6%+ 环境下，大多数首次买方仍选择 30Y。
  • 趋势：30Y 已连续两周下行（6.46% → 6.37% → 6.30%），创四周新低。同比低 53bp——这是自 2024 年以来对买方最友好的利率窗口之一。
  • 对买方的含义：Freddie Mac 称利率改善"对春季买家有意义"。6.30% 相比 4 月初的 6.46% 意味着 $750K 贷款月供减少约 $70-80。如果下周继续下行突破 6.25%，可能进一步刺激 pending 转化。但宏观不确定性（关税博弈、通胀预期）仍是利率反弹风险因素。

Seattle Metro 核心市场脉搏

NWMLS 全区（27 郡）2026-03：

  • Active listings 15,049（同比 +29.3%，环比 +12.8%）
  • Closed 5,417（同比 +0.2%，环比 +31%）
  • 中位成交价 $640,000（同比 -1.5%）
    （NWMLS March 2026）

King County 最新数据：

  • 活跃挂牌 5,926（较 NWMLS 3 月的 4,990 继续增长）
  • 中位成交价 $841,000（同比 -6.9%）
  • 月份库存 3.4 个月——正式进入平衡市（3-6 个月区间）
  • DOM 38 天，Sale-to-list 100.1%
    （Beyond RE King County，4/19 更新）

Seattle 市级：

  • 活跃挂牌 2,270，月份库存 3.3 个月
  • 中位成交价 $840,000（同比 -4.7%）
  • DOM 41 天，Sale-to-list 101.1%
  • 414 套 Townhouse 在售，中位挂牌价 $779K
    （Beyond RE Seattle，4/19 更新）

读数：King County 正式进入平衡市——这是 2021 年以来的首次。库存从 2 月底的 ~4,400 到 3 月的 4,990 再到 4 月中旬的 5,926，增速惊人。但 sale-to-list 仍在 100%+ 说明市场并非崩溃——定价合理的房子依然竞争激烈，只是定价过高的房子不再被追捧。

区域 Scoreboard

区域 中位成交价 YoY DOM Sale-to-List 库存月数 来源
Seattle $840,000 -4.7% 41 101.1% 3.3 Beyond RE 4/19
Bellevue $1,656,000 -2.9% 34 99.7% 4.5 Beyond RE 4/19
Redmond $1,400,000 +4.4% 13 ~100% — Redfin Mar
Kirkland $1,100,000 -13.1% 36 ~97% — Redfin Jan/Feb
Issaquah $610,000 -31.8% 16 — — Redfin Feb
Bothell $970,000 -8.5% 12 ~99% — Redfin Mar
Lynnwood $750,000 +9.1% 9 — 3.5 Redfin Feb

注：

  • Bellevue 的 DOM 34 天为 Beyond RE 综合口径，包含累计上架天数；核心地段好盘的 pending 速度仍在 7-10 天。
  • Issaquah -31.8% YoY 大幅波动更可能反映样本结构（产品类型/价位带混合）变化，而非真正暴跌。Zillow HVI 口径显示 Issaquah 约 -8.7% YoY。
  • Kirkland 数据口径较旧（Jan/Feb），与其他城市存在时差。
  • Redmond 和 Bothell 的 DOM 显著缩短（分别从上期的 28→13 天和 21.5→12 天），Spring market 加速信号明确。

分区域买方观察

Seattle

市场从"偏卖方"向"平衡市"过渡——月份库存 3.3 个月已接近平衡市门槛。中位价 $840K（-4.7% YoY）继续温和回调，但 sale-to-list 101.1% 说明好房子仍有溢价。DOM 41 天整体偏长，但热门盘仍在两周内成交。2,270 套在售给买方提供了更多选择。策略：出价可以更有纪律，inspection contingency 在大多数情况下可以保留（Beyond RE Seattle）。

Bellevue

仍是 Eastside 最稳定的板块。中位价 $1,656K（-2.9% YoY），跌幅在七区中最小。481 套在售，月份库存 4.5 个月。整体 DOM 34 天，但好盘仍收到 3 个 offer、7-10 天 pending。Sale-to-list 99.7% 接近平价——overpricing 已被市场惩罚。41 套 Townhouse 在售，中位挂牌 $1.26M。买方策略：仍需果断出价，但不再需要大幅 waive contingency（Beyond RE Bellevue）。

Redmond

本周最大亮点——中位价 $1.4M（+4.4% YoY），DOM 从上期的 28 天骤降至 13 天，每套收到 2 个 offer。135 套新挂牌（近 30 天），75 套成交。Spring market 在 Redmond 加速最为明显。Education Hill 新建 Townhome（~$900K-$1M，4bd/3.5ba/2,136 sqft）是中间价位带核心供给。买方注意 DOM 快速缩短意味着犹豫成本在升高（Redfin Redmond）。

Kirkland

继续调整——中位价 $1.1M（-13.1% YoY），DOM 36 天，sale-to-list ~97%。445 套在售。Market/Downtown Kirkland 的好盘仍可在 7 天内 pending，但非核心地段议价空间显著。8206 128th Ave NE 以 $2.8M 在 4/10 成交，显示高端线仍有买方。策略：DOM > 30 天的盘可积极出 below-list offer（Redfin Kirkland）。

Issaquah

中位价 $610K（Redfin Feb 口径，-31.8% YoY）持续受样本结构困扰——Zillow HVI 口径约 $1.02M（-8.7% YoY）更能反映整体水平。DOM 16 天说明去化不慢。库存同比 +48%。买方应以小区级 comp 为定价锚，忽略城市级汇总的剧烈波动（Redfin Issaquah）。

Bothell

中位价 $970K（-8.5% YoY），DOM 12 天——Spring market 反弹最强劲的区域之一。上期 DOM 21.5 天→本期 12 天，加速明显。平均低于挂牌价 1% 成交。细分仍需关注 East $1.5M vs West $870K 的内部分化。买方：好盘竞争正在回温，出价效率要提高（Redfin Bothell）。

Lynnwood

中位价 $750K（+9.1% YoY），DOM 仅 9 天——全 metro 去化最快。月份库存约 3.5 个月。轻轨延伸（Link Light Rail）持续推高交通溢价。62 套单层住宅在售，中位挂牌 $690K。这是七区中唯一 DOM 个位数的市场，性价比驱动的买方正在加速进场（Redfin Lynnwood）。

代表性挂牌样本

说明：本周样本以公开搜索可获取的 Redfin/Zillow 挂牌或近期成交为主，覆盖 7 个区域共 16 条（7 区 × 2 基础 + 2 额外分配给 Redmond 和 Bothell，因其 DOM 缩短信号最强）。受公开页面可读性限制，部分城市样本基于搜索描述而非完整 listing 页面。

Seattle（2 条）

  1. 4313 SW Seattle St Unit B｜Townhouse｜$779K 附近｜3bd/2.5ba｜West Seattle｜活跃挂牌｜为何重要：West Seattle Townhouse 是 $700-800K 价位买方的核心选项，sale-to-list 101% 说明此价位带仍有竞争（Redfin）
  2. North Seattle 独栋｜约 $950K-$1.1M｜4bd/2ba｜活跃挂牌｜为何重要：接近 Seattle 独栋中位价，Spring market 的典型流转品，DOM 在两周左右的盘代表主力需求

Bellevue（2 条）

  1. Northeast Bellevue 新建独栋｜约 $1.6M-$1.8M｜Modern layout｜活跃挂牌｜为何重要：新建盘是 Bellevue 定价锚，DOM 通常低于二手盘
  2. Bellevue Townhouse｜约 $1.26M（中位挂牌价）｜3bd/2.5ba｜活跃挂牌｜为何重要：41 套 Townhouse 在售，$1.2-1.3M 是 Bellevue Townhouse 的甜蜜区

Redmond（3 条，获 1 个额外名额）

  1. Education Hill 新建 Townhome｜约 $900K-$1M｜4bd/3.5ba/2,136 sqft/2-car garage + EV｜活跃挂牌｜为何重要：Redmond 中间价位带核心新建供给，IBC 商业级标准建造（Redfin）
  2. Willows 124 Townhome｜新建社区｜多个户型可选｜活跃挂牌｜为何重要：Tri Pointe 开发的 move-in ready 社区，Redmond 核心位置（Tri Pointe）
  3. Trilogy at Redmond Ridge｜约 $800K-$900K｜2bd｜Pending 4/8｜为何重要：55+ 社区代表 Redmond 低总价带的活跃需求

Kirkland（2 条）

  1. 8206 128th Ave NE｜$2,800,000 成交｜5bd/3.5ba/3,710 sqft｜Sold 4/10｜为何重要：Kirkland 高端线仍有实质买方，-13.1% YoY 不代表高端停摆（Redfin Kirkland）
  2. North Rose Hill 独栋｜约 $1.1M-$1.3M｜活跃挂牌｜为何重要：接近 Kirkland 中位价的新建/翻新盘，观察 DOM 可判断市场是否企稳

Issaquah（2 条）

  1. Issaquah Highlands 独栋｜约 $1.0M-$1.2M｜活跃挂牌｜为何重要：Issaquah Highlands 是 Issaquah 最能反映真实中高端需求的社区
  2. Issaquah 老城区 Townhome｜约 $600K-$700K｜活跃挂牌｜为何重要：DOM 16 天说明入门价位带去化并不慢，与城市级"暴跌"叙事不一致

Bothell（3 条，获 1 个额外名额）

  1. Bothell West Rambler 翻新｜约 $870K-$950K｜Updated kitchen + quartz + hardwood｜活跃挂牌｜为何重要：West 主流价位仍稳定，DOM 12 天是全 metro 回暖信号之一
  2. Bothell East 独栋｜约 $1.3M-$1.5M｜4bd/2,600+ sqft｜活跃挂牌｜为何重要：East 高端线走势是判断 Bothell 分化是否收敛的关键
  3. Downtown Bothell 独栋｜约 $1.0M-$1.1M｜活跃挂牌｜为何重要：Downtown 中位约 $1.1M（+4.4% YoY），是 Bothell 内部最稳定的微区

Lynnwood（2 条）

  1. 翻新 Rambler + 双车库｜约 $700K-$800K｜2bd/1ba/672 sqft garage｜新 roof/windows/kitchen/bath｜活跃挂牌｜为何重要：Lynnwood 翻新盘 DOM 9 天，是入门价位最快的市场
  2. Pioneer Park 附近 Corner Lot｜约 $750K-$850K｜~2,000 sqft 现代改造｜活跃挂牌｜为何重要：大地块 + 近公园 + 轻轨站步行距离 = Lynnwood 的长期增值逻辑

后续观察点

  • 4/24 利率更新：30Y 已连续两周下行至 6.30%，如果继续跌破 6.25% 将是 2024 年来对买方最友好的窗口——但关税/通胀博弈可能随时反转利率方向。
  • NWMLS 4 月数据（预计 5 月初）：King County 4/19 活跃库存已达 5,926，远超 3 月底的 4,990。4 月 pending 和 closed 是否同步放量是验证"平衡市是否可持续"的关键。
  • Redmond DOM 是否继续缩短：从 28 天→13 天的加速如果持续，Redmond 可能从"有谈判空间"转向"需要果断出价"。
  • Kirkland 是否触底：-13.1% YoY 已持续数月，观察 Q2 $1M-$1.3M 价位带成交量能否企稳。
  • Bothell Spring 反弹的持续性：DOM 从 21.5→12 天，需观察 4 月下旬-5 月是否维持或回升。
  • King County "平衡市"是否会进一步倾向买方：库存增速（4,990→5,926 两周 +18.8%）如果持续，月份库存可能在 5 月突破 4 个月。

来源与交叉验证说明

  • source_mix_note：以 NWMLS 3 月快照（月频成交与库存）+ Freddie Mac PMMS 4/16（周频融资成本）+ Beyond RE 4/19（King County/Seattle/Bellevue 近实时更新）+ Redfin 城市页（城市温度与交易效率）四层交叉；挂牌样本为辅助证据。
  • verification_note：Freddie Mac PMMS 4/16 数据（6.30%/5.65%）已确认；NWMLS 3 月数据以官方 press release 和 Beyond RE 交叉确认；King County 活跃库存 5,926 和月份库存 3.4 来自 Beyond RE 4/19 更新，比 NWMLS 3 月快照更新。
  • coverage_gaps：
    • NWMLS 月频数据仍为 3 月口径，4 月将在 5 月初发布
    • Kirkland 城市页数据口径可能仍为 Jan/Feb，与其他城市存在时差
    • Issaquah 的城市级中位价 $610K 波动受样本结构影响大，Zillow HVI $1.02M 口径更稳定但为不同指标
    • 部分挂牌样本基于公开搜索描述而非完整 listing 详情页
    • Bothell 和 Issaquah 的 sale-to-list 和 price drops 指标未完整获取
    • Redmond、Kirkland 的月份库存未从公开页面获取
  • confidence_flags：
    • 利率方向判断：高信心（Freddie Mac 官方数据链完整，连续两周下行趋势明确）
    • King County 库存增长与平衡市判断：高信心（Beyond RE 4/19 + NWMLS 交叉）
    • Seattle/Bellevue 价格与趋势：中高信心（Beyond RE 4/19 更新一致）
    • Redmond/Bothell Spring 加速：中高信心（DOM 缩短有 Redfin 支持）
    • Kirkland/Issaquah YoY 变动幅度：中等信心（受口径和样本影响）